הלוי צהלה-עו"ד ונוטריון, מגשרת מוסמכת
 
 
 
 
 
5
2 חוות דעת
 
 
 
 
072-3213711
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

תרומת הגישור בתביעות ליקויי בנייה

 

מקרה:

 
דליה ומשפחתה רכשו דירה לפני גמר מאדם פרטי שבנה אותה לצורך מכירתה. מתברר שלא ניתן לסיים את הבנייה, מפני שהבנייה רוויה בחריגות, והוועדה לתכנון ובנייה לא תאשר את הבית לחיבורי תשתיות (אישור המוכר כטופס 4), בטרם יותאם היתר הבנייה לבנייה בפועל.

בנוסף לכך, מוכר הדירה מסרב להעביר את הדירה על שם הקונים, בטענה שטרם קיבל את מלוא התמורה. הקונים מאידך לא מעוניינים למסור את היתרה בטרם יפוצו על אי ההתאמה הקשה של הבית להיתר הבנייה, על העיכוב הרב ביותר שנגרם בכניסה לביתם, וכן על ההוצאה הכספית הגדולה הנוספת שנגרמה להם כתוצאה מכך.

המשפחה פנתה לעזרתו של משרד מהנדסים וקיבלו חוות דעת מומחה, המסכמת את אי ההתאמות והליקויים בבית. לפיה ביקשו להגיש תביעה כספית נגד המוכר, וביקשו לכלול בגוף התביעה חיוב של המוכר להעביר את הבית על שמם.

משיחה עם בני הזוג עלה כי הכי חשוב להם להעביר את הבית על שמם, על מנת שהדרך למכירת הבית על ידם תהיה פתוחה. ענין הפיצוי הכספי היה חשוב להם גם, אך באופן משני. הם טענו כי המוכר עושה הכול כדי לעכב את ההעברה, ודורש מהם לחתום על מסמכים ולשלם סכומים שלא מגיעים לו כתנאי להעברה.

תגובה מיידית של עורך דין מצוי למקרה שכזה הייתה: בואו ונגיש תביעה לבית המשפט, בה נדרוש גם העברת הבעלות וגם פיצוי כספי על הליקויים. כך נזרז פתרון הבעיה.

 

אך מה מסתתר מאחורי המלצה שכזו?

 
הגשת תביעה כרוכה בהכנת התביעה (לפחות מספר ימים) בתשלום אגרה ושכר טרחה לעורך דין ובהמתנה של 45-30 יום מהיום שמקבל המוכר את התביעה לקבלת כתב הגנה (וזאת בהנחה שלא מתבקשת ארכה לכתב ההגנה), ואחרי המתנה בת חודשים (לפחות) נקבע דיון ראשון. בהמשך מתנהלת התדיינות ארוכה, מתישה ויקרה של מספר שנים עד לקבלת פסק דין, שלא תמיד הוא סוף פסוק. לפעמים הוא שלב אחד לפני ערעור, ואחר כך להוציא אל הפועל את פסק הדין בהוצאה לפועל.

זו מלחמת התשה של ממש, בה רק מי שחזק שורד. החלש פעמים רבות פשוט מוותר ומתפשר בתנאים שהם לא פעם מחפירים. גם פסק הדין, אם וכאשר ניתן, אינו חזות הצדק. יכול להיות מאוד שפסק הדין יפגע בתובע הרבה מעבר למה שהיה נפגע, אילולא פנה כלל לבית המשפט.

כשהובא סיפור המעשה למשרדו של עורך דין שהוא גם מגשר, ביקש את רשות לקוחותיו לפנות טלפונית אל המוכר ולנסות לשוחח איתו, לפחות להשיג מה שניתן בדרכי שלום. תגובת הלקוחות הייתה: חבל לך על הזמן. אין כל סיכוי הידברות עם האיש, אבל אם אתה מתעקש...

ואמנם, התקיימה שיחה טלפונית "גישורית" עם המוכר ונסללה הדרך לפגישה, כדי לראות כיצד מצמצמים מחלוקות. במסגרת פגישה זו, תוך שימוש מלא בכישוריו כמגשר, הצליח עורך הדין לגרום לכך שתושג הסכמה באשר לאופן העברת הזכויות בנכס על שם הקונים, ובה בעת להבטיח קבלת התשלום על-ידי המוכר, תוך השארת כל עניין ליקויי התכנון, ההיתר והבנייה של הבית בשלב זה בצד.

 

ומה השיגו הקונים בהסדר זה?

 
קודם כל, תוך מספר שבועות מועבר הנכס שקנו כמה שנים קודם לכן על שמם, באופן שיאפשר להם לעשות ככל העולה על רוחם בו. הם יוכלו למכור את הנכס, למשכנו או לבצע כל פעולה אחרת באופן כמעט מידי, ובמקביל, יוכלו בנחת להגיש תביעתם לפיצויים בגין ליקויי הבנייה, עוגמת הנפש או כל נזק אחר שנגרם להם, לדעתם, עד אותו מועד בעטיו של המוכר. במצב כזה יוכלו להתייחס אל התביעה כ"תוכנית חיסכון לטווח ארוך", לא יבער להם לסיימה בפשרה מבישה, ובדרך לא יגרם להם כל נזק כתוצאה מהימשכותה.
 

מהו "גישור"?

 
גישור הוא דרך להביא צדדים להשגת הסכם ביניהם בעצמם ובסיועו של צד שלישי - מגשר. תפקידו של המגשר הוא לגרום לצדדים ניצים לתקשר ביניהם, באופן שיוביל אותם להשגת להסכם אופטימלי, ככל שניתן בנסיבות, עבור שניהם.

הגישור הוא הליך וולונטרי לחלוטין. הצדדים באים אליו מרצונם ויכולים בכל עת להפסיקו, מכל סיבה שהיא, אף ללא נימוק. כל הנאמר במסגרת הגישור חסוי לחלוטין, ואין לחשוף אותו או להשתמש בו במסגרת ההליך השיפוטי.

בשל תכונותיו של הליך הגישור, מצפים מאדם המגיע לגישור להיות אמיתי ככל הניתן. לא להימנע מלחשוף קלפים ולנהל את מו"מ בתום לב של ממש.

בניגוד לבורר או לשופט, למגשר אין כל סמכות שיפוטית שהיא – ותפקידו לנתב את ההליך באופן שיביא לתוצאות המיוחלות לצדדים. המגשר אינו כבול בכבלים ששופט או בורר קשורים בהם, אלא יכול לנהל שיחות בנוכחות שני הצדדים וגם עם כל צד בנפרד. כל צד הגישור יכול לבקש מן המגשר שלא לספר לצד האחר את שמסר לו בשיחה הפרטית, והמגשר מחויב לנהוג על-פי הוראותיו.

תפקידו של המגשר הוא לברר מה הצרכים האמיתיים של הצדדים, בניגוד לעמדות שהם מציגים. לא פעם אדם מבקש בכתבי טענותיו כסף, כשכל רצונו הוא לקבל יחס. לא פעם סכסוך מתחיל עם טענות מסוימות, ומסתיים בפתרון שאינו קשור כלל לטענות אלה. מגשר טוב מנווט את ההליך בחכמה וברגישות, תוך הובלת הצדדים לתקשורת חיובית.

 

תוצאותיו המפתיעות של הגישור

 
לפעמים הצד שתבע סכום כסף מחברו, מוצא עצמו בסוף הליך הגישור מתנדב לתת כסף לנתבע שלו, ואף שמח על כך! נראה תמוה? להלן דוגמה מן החיים:

בני זוג סייעו לבנם ולכלתו לאורך שנים במתן כספים רבים. בשלב מסוים אף נתנו מאות אלפי שקלים, לשם עזרה ברכישת דירה. בני הזוג ניהלו רישום קפדני של כל סכום שנתנו והתייחסו לסכומים (ובוודאי לסכומים הגדולים) כאל הלוואה עומדת, עד שיוכלו בני הזוג להחזיר את הכסף.

היחסים בין הבן לכלה עלו על שרטון, והחל ביניהם מאבק מכוער מאוד בבית המשפט. הדברים הסתבכו עוד יותר, כשהבן גילה שאשתו בוגדת בו עם עורך הדין שלה. ההורים של הבן, על מנת להגן על כספם, הגישו תביעה נגד בני הזוג להשבת הסכומים שנתנו להם במשך השנים. מטבע הדברים, הבן לא הגיש כתב הגנה וניתן פסק דין נגדו, אך הכלה הגישה כתב הגנה – ואז החל הליך מכוער נוסף בבית המשפט. בבית המשפט הופנו הצדדים לגישור, ואכן ההורים והכלה פנו לגישור.

אחר ישיבה אחת טעונה מאוד אצל המגשר, בה חשפו הצדדים את כעסם ותסכולם האחד כלפי השני, התברר למגשר כי הנקודה הכואבת לשני הצדדים, בייחוד להורים, הוא הקשר שנפגע עם הנכדות, שהיו מרכז חייהם ואהבתם. מכאן הייתה קצרה הדרך להסדר שהיה מיוחד, ולא התקבל כלל על דעת עורך דינם של ההורים. בסוף ההליך סוכם בין הצדדים: לא די בכך שההורים לא יקבלו את כספם בחזרה מכלתם, הם עוד יוסיפו ויתנו כספים משלהם לטובת הקטינות ועתידן, והקשר בין ההורים לנכדותיהם יחוזק ויוגבר.

הליך הגישור אפשר לצדדים לשמוע האחד כאבו של השני, ופתח את הלבבות של הצדדים האחד כלפי משנהו. לבסוף הושג הסכם שלאחריו יצאו כל הצדדים עם חיוך.

הסיפור הנ"ל מלמד אותנו עוד משהו על הליך הגישור: הוא אינו בהכרח פשרת אמצע בין שני קצוות. גישור יכול להביא לידי הסכמה על קבלת כל התביעה, דחיית כל התביעה או פתרון שאינו קשור כלל לנושאי התביעה. פעמים רבות גישור פותח פתח לשיתוף פעולה חדש בין שני צדדים ניצים. לפעמים, אחר פירוק המתחים והוצאת קיטור של שני הצדדים, הם מדברים ביניהם ומעלים רעיונות היכולים להוות בסיס לשיתוף פעולה עתידי לרווחת שני הצדדים.
 

גישור בתביעות ליקויי בנייה

 
הדוגמה שהבאנו בראשית מאמרנו היא דוגמה לתוצאות חיוביות, שאפשר להשיג לרווחת שני הצדדים, תוך נקיטה בדרך "גישורית". תביעות ליקויי בנייה הן תביעות המוגשות רבות אחרי שלרוכשי הדירות הגיעו מים עד נפש. בדרך כלל, כשקבלן מוכר דירות הוא מתייחס בכבוד לרוכשי הדירות ועושה ככל שביכולתו לכבד טענותיהם ולפתור בעיותיהם, גם כשהדירה שנרכשה נמסרה במצב לא טוב – ובמקרה כזה בדרך כלל יימנעו דיירים כאלה מלהגיש תביעה נגד הקבלן. קבלן חכם ידע לפצות את רוכש הדירה בצ’ופר שלא יגזול ממנו יותר מידי, אך יהא עולם ומלואו לרוכש דירה – וזה יכול להיות צביעה מחודשת של כל הדירה, תוך החלקת הקירות בשפכטל וצביעתם בצבעים כרצון הדייר (דברים שאינם מתחייבים מן ההסכם); או הוספת פרגולה ו/או משטח אבנים נוסף בחצר, שלא היה הקבלן חייב לעשות; וכל פעולה אחרת, ולו רק להוריד לדייר את החשק לתבוע.

בשל העובדה שתביעה משפטית כרוכה בכאב ראש גדול, ביותר שנים של התעסקות במאבק, בהוצאת כספים רבים ועוד, כשסוף ההליך רחוק ולא ידוע, רק מי שחש שאין לו כבר מה להפסיד נוקט בהליך זה. בניגוד לנטען על-ידי קבלנים בכתב הגנתם בתביעות מסוג אלה, אין זה "ספורט לאומי" ואין כל הנאה בתביעה נגדם – שכן זו מוגשת רק כשכלו כל הקיצים מצד התובעים, ותסכולם גבר על העכבות הכרוכות בהגשת תביעה.
 

אם כן, הכיצד יכול גישור לסייע בסכסוכים על רקע ליקויי בנייה?

 
תביעת ליקויי בנייה מורכבת בדרך כלל ממספר גורמים:
 
  1. ליקויי הבנייה בדירה (נתמכת בדרך כלל על חוות דעת מומחה מטעם התובעים).
  2. הפרות נוספות כמו איחור במסירה, מסירת דירה במצב שאינו ראוי למגורים (ללא חיבורי תשתיות ראויים) וכיו”ב.
  3. נזקים נלווים לתיקון ליקויים כמו הצורך להיעדר מעבודה כדי לפקח על הפועלים המסתובבים בבית, הצורך לפנות את הדירה לצורך התיקונים, הצורך בדירה חלופית, העברת תכולת דירה והחזרתה וכו’.
  4. עוגמת נפש בגין כל הנ”ל.
  5. לפעמים תביעה כזו מוגשת כדי לאפשר מסירה בכלל, שכן זו מתעכבת חודשים רבים אחר המועד המובטח בהסכם. לפעמים נדרש סעד של אכיפת ההסכם ביחס להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים וכיו”ב. כשמגיעה תביעה כזו לכותלי בית המשפט, בדרך כלל מגיש הנתבע כתב הגנה בליווי חוות דעת נגדית בהתייחס לליקויים, או תוך דרישה לבדוק מטעמו את דירת התובעים, כדי שיכול להגיש חוות דעת נגדית.
 

חוות דעת מומחה מטעם בית משפט

 
בשנים האחרונות בתי המשפט התמקצעו בתביעות מסוג זה, וכמעט תמיד, באופן כמעט אוטומטי, ממנים מומחה מטעם בית המשפט על מנת שיבדוק את הדירה המצויה המחלוקת וייתן חוות דעת אובייקטיבית בעניינה. לכאורה, דרך מצוינת לקבל צדק ולגלות את הליקויים האמיתיים שיש בדירה, ללא משוא פנים. אך מי שמכיר את מערכת בית המשפט ומומחיו האובייקטיבים, מגלה כי לא כך הדבר. מסתבר שחוות הדעת שתתקבל ממומחה של בית משפט אחד, יכולה להיות שונה לחלוטין – לפעמים מעל עשרת מונים – מחוות דעת של מומחה מטעם בית משפט אחר. ישנם מומחים ישרים יותר וישרים פחות. ישנם מומחים שבעיניהם התקנות והתקנים אינם חובה, אלא הנחיה בלבד, ולהם יש את החירות אם לקבוע לפיהם או לא. לעומתם, יש כאלה שנותנים חוות הדעת לפי שורת הדין וכללי הבנייה הקבועים בתקנות ובתקנים באופן דווקני. הבעיה היא שבית המשפט ברוב המקרים מעדיף באופן גורף את חוות דעתו של מומחה מטעם בית משפט על פני חוות דעת הצדדים, ורק במקרים קיצוניים יסטה ממנה ויקבל חוות דעת של אחד הצדדים.

היות והחברות הגדולות והנתבעות הגדולות הן בעלות כוח כלכלי והשפעתן גדולה יותר, והן יכולות להוות מקור פרנסה טוב יותר למומחים, נוטים רוב המומחים "האובייקטיבים" לתת חוות דעת הנוטות לצד החברות הקבלניות ולא לצד התובעים, שהולכים ובאים ושפרנסה לא צפויה מהם. באופן זה, חוות דעת המבוססות על חוקים ותקנות חד-משמעיים מטעם תובעים, "מתכווצות" לסכומים של 30%-20% (במקרה הטוב) מסכומן, אחר שמומחה מטעם בית משפט נותן את חוות דעתו.

התוצאה היא שבית המשפט מתייחס אל תביעות התובעים כאל תביעות "מופרזות". גם כשסוף סוף פסק דינו אינו מזכה את התובעים, אלא בחלק קטן מהוצאותיהם כ"עונש" על כך שתבעו "יותר מדי".
 

במה, אם כן, יכול הליך הגישור לסייע בתביעות ליקויי בנייה?

 
כאשר יש לשני הצדדים בהליך עורכי דין מנוסים בתחום ובעלי גישה גישורית, ונוח להם להידבר זה עם זה גם ללא מסייע, ייתכן שלא יצטרכו מגשר כדי להגיע לתוצאות טובות ולהתקדמות אף מחוץ לכותלי בית המשפט. אז הם יכולים לצמצם פערים ולקדם הליכים בהסכמה ביניהם, תוך צמצום עלויות וסיכונים.

דוגמה אחת לכך היא הסכמה כבר בשלב הגשת כתבי הטענות (ואף לפני כן) למינוי של מומחה מוסכם על שני הצדדים, תוך ויתור על חוות הדעת מטעמם. היכולת להסכים על זהות המומחה מקטינה את הסיכונים של שני הצדדים להפתעות, שעלול היה ליצור מומחה שמונה על-ידי בית המשפט.

כמו כן, יכולים הם לצמצם פערים בכך שתהיה הסכמה לתיקון ליקויים כבר בתחילת ההליך, באמצעות החברה הקבלנית או באמצעות קבלן שיפוצים מוסכם על התובעים ו/או בפיקוח מוסכם וכל כיו"ב. וכך בכל נושא ונושא ניתן להידבר ולהגיע להסכמות או לצמצום מחלוקות, תוך דיון בבית המשפט על מה שנותר במחלוקת בלבד.

אך כאשר צדדים ו/או בא כוחם אינם יכולים להידבר זה עם זה, או אם רואים כי הדבר אינו מוביל לשום דבר, פנייה למגשר יכולה לפעמים לסייע בפתרון הסכסוך או לפחות לקדם פתרון שכזה.

מגשר חכם ישמע את הצדדים ואת אשר מציק להם באמת. הוא יפגיש בין הקבלן לרוכש הדירה וייתן לאיש לשמוע את שעל ליבו של האחר, כדי לגלות משניהם מה הם באמת רוצים להשיג. במקרה וישנם ליקויים מעיקים, שבכל מקרה מתכוונים הרוכשים לתקן בעתיד באמצעות קבלן מטעמם, רוב הרוכשים יסכימו לביצוע תיקונים אלה על-ידי הקבלן. אך אם בעבר היה עימו ניסיון מר, כזה שבו התיקונים עם הקבלן כושלים שוב ושוב, יכולים הצדדים להסכים על ביצוע התיקונים בפיקוח של הרוכשים על חשבון הקבלן. במקום שהקבלן יפצה על הנזקים הנלווים בכסף, ייתכן שיוכל לפצות בשווי בכסף בהחלפת ריצוף לריצוף משופר יותר, בבניית פרגולה, בהצמדת מחסן לשימוש לדירה וכיו”ב.

אם יש מחלוקת של ממש באשר למהות התיקונים שיש לבצע, ניתן יהיה להגיע להסכמה בין הצדדים. ואם לאו, יש למנות מומחה אובייקטיבי (באמת) שיהא מוסכם על שני הצדדים. היתרון הנוסף במינוי מומחה בהסכמה, שלא דרך בית המשפט, הוא שכרו. מומחים שממונים מטעם בית המשפט לוקחים עבור "זכות" זו תוספת תשלום. אותו מומחה ייקח דרך בית המשפט 5,000-4,000 ₪ לדירה, אך בפנייה ישירה אליו ידרוש 3,000-2,000 ₪ לכל היותר. וכשההוצאות קטנות, גם הפער בין הצדדים הניצים באשר למי ישלמם קטן.

אם התובעים פגועים כל כך מהקבלן ואינם מוכנים עוד שייכנס לביתם, יכול מגשר לנתב את ההליך למו”מ כספי בין הצדדים לסילוק התביעה בהסכמה. העובדה ששני הצדדים פנו לגישור, בכל שלב של ההליך המשפטי לפני פסק הדין, יכול להביא לכך שבית המשפט יורה על השבת האגרה ששולמה בבית המשפט – דבר שיצמצם עוד יותר את הפערים הכספיים בין הצדדים.

פעמים רבות חברה קבלנית מגיעה למצב של חדלות פירעון או על סף חדלות פירעון, וישנו חשש שמא אם ימוצה ההליך המשפטי נגדה, ייתכן והתובעים יזכו בפסק דין יפה נגדה, אך לא יוכלו לעשות עימו דבר וחצי דבר. במצב כזה, מגשר יכול לסייע במציאת פתרון אשר ייתן לתובעים פיצוי לנזקיהם, תוך הקטנת ההוצאה הכספית שיישא בה הקבלן. והדבר יכול להיות בפיצוי כספי נמוך אך מובטח, או בפיצוי מסוג של צ’ופרים המפורטים לעיל, תיקון ליקויים בפועל וכיו”ב.

לפעמים, כשברור שאין סיכוי לגבות כסף מן הנתבעים, הרי הפנייה לגישור מאפשרת לפחות לקבל בחזרה האגרה אשר שולמה.

 

גישור כדרך חיים

 
הגישור הוא דרך הידברות שונה בין אנשים, בה המגשר משתמש בשפה שונה מאשר המשפטן המצוי. מטרת המגשר היא להביא לכך שהצדדים יבינו מעצם ומיריביהם באיזו דרך יש לנקוט, כדי להגיע להסדר הטוב עבורם.

אשר על כן המגשר נוקט בשפה של שאלות, ובתוכן שאלות חוקרות, כדי להציף את כל העובדות הרלוונטיות, תוך פתיחת הפתח עד כמה שניתן לדו שיח בין הצדדים ובין עצמם. הוא נמצא באמצע כדי לדעת מהם הפערים האמיתיים בין הצדדים, וכיצד יכול הוא לצמצם אותם עד להגשה להסדר.

המטרה היא לעשות כל שניתן כדי לחסוך לצדדים מלחמות קשות בבית המשפט – מלחמות שבדרך כלל דני הצדדים מפסידים מהן.

כל אשר מושג הסדר משותף בין הצדדים, יוצאים שני הצדדים שמחים יותר ועם סיכוי לבניית תקשורת טובה יותר בעתיד. והדבר נכון ביותר שאת בסכסוכים בין בני משפחה שהעתיד צופה להם מפגשים נוספים, כסכסוכים בין אנשים שמקצועם מפגיש ביניהם במהלך הדרך וכיו”ב.

בטכניקת הגישור אפשר להשתמש גם בבית עם הילדים, עם הבעל, ביישוב סכסוכים ולא רק בכך אלא בהסתכלות אחרת. על כל סכסוך תוך שימוש בלשון אחת כדי לפתרו אנשים המסוגלים להפוך את הגישור דרך חיים, זוכים לחיים טובים יותר.

 
צרו קשר עם צהלה הלוי - משרד עורכי דין, נוטריון וגישור: 072-3213711.