הלוי צהלה-עו"ד ונוטריון, מגשרת מוסמכת
 
 
 
 
 
5
2 חוות דעת
 
 
 
 
072-3213711
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

מס שבח, היטל השבחה ומה שביניהם

 

מס שבח, היטל השבחה, עסקת נטו; קניית נכס כרוכה על-פי רוב בחשיפה למושגים מורכבים שחשוב להכיר, הן כקונים והן כמוכרים. אחרת, נשלם ביוקר.

 
עבור מוכר נכס, תהליך המכירה כרוך פעמים רבות בתשלום מיסים שונים, ביניהם מס שבח והיטל השבחה. רבים מבלבלים בין השניים או טועים לחשוב כי מדובר בשני שמות לאותו מס, אך למעשה, אלו שני מיסים נפרדים, המוטלים מטעם רשויות שונות ובנסיבות משתנות:
 

מס שבח

 
מס השבח מוטל על רווחי המוכר ממכירת הנכס. לדוגמה: אם המוכר רכש את הנכס תוך השקעה של מיליון שקלים, ומכר אותו במיליון ומאתיים אלף שקלים, המס יוטל על ההפרש בין המכירה לעלות הקנייה – 200 אלף שקלים. מס השבח מוטל על-ידי רשות המיסים ומחושב על-פי קריטריונים שונים כמו מועד הרכישה והמכירה וסוג הנכס. ישנם נכסים או נסיבות בהן יהיה פטור מלא מהמס.
 

היטל השבחה

 
היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית על מימוש נכסים, בדרך של מכירה או בנייה, במקרים בהם תוכנית בניין-עיר חדשה נתנה לנכס זכויות נוספות כמו בניית יחידת דיור נוספת, הוספת קומה, הגדלת אחוזי הבנייה, בניית בריכה ועוד. היטל ההשבחה הוא למעשה תשלום מס על ההשבחה שהייתה לנכס בזכות החלטות הרשות המקומית. לא בכל עסקה מוטל היטל השבחה, אך כשיש היטל כזה, הוא עלול להגיע למאות אלפי שקלים.
 

כשהנטו הופך לברוטו

 
בעת מכירת נכס, יש מי שמתפתה לעסקת נטו – המוכר מוריד את מחיר הנכס בתמורה לכך שמס השבח והיטל ההשבחה, החלים על פי דין על המוכר, ישולמו על-ידי הקונה.

לפני שחותמים על עסקה מעין זו, יש לשקול צעד זה בזהירות ובדקדקנות; רכיב המיסים שהקונה משלם במקום המוכר, נחשב כתוספת לתמורה המשולמת על הנכס, ומכאן שהרווח של המוכר גדול יותר ואינו רק הסכום שמקבל לידיו ממש. גובה מס השבח שיוטל על העסקה גם יגדל בהתאם. קונה השוקל עסקת נטו חייב להכניס לחישוביו את הגידול במס, אחרת ייווכח לאחר הקנייה שעליו לשלם הרבה מעבר למה שחשב.
 

אפשר גם לקבל פטור

 
פטור ממס שבח ניתן על-פי קריטריונים הקבועים בחוק. כך למשל, במקרה של מכירת דירה יחידה שערכה לא עולה על התקרה הקבועה בחוק, וכבר חלפה שנה וחצי לפחות ממועד רכישתה. או דירה שהתקבלה בירושה מהורה, שהייתה בידיו רק דירה אחת בעת פטירתו, היורש יהיה זכאי לפטור מתשלום מס השבח , גם אם זו לא הדירה היחידה שבבעלותו.

לעומת זאת, כשהדירה כוללת זכויות בנייה משמעותיות, גם אם הדירה עצמה תהיה פטורה ממס שבח, הזכויות אינן פטורות וחייבות בתשלום מס שבח (בכפוף לסייגים המופיעים בעניין זה בחוק).
 

לקנות ולמכור בחוכמה

 
מכירה ורכישה של נכסי נדל"ן, בייחוד בארצנו רוויית המיסים, מחייבת ידע וניסיון רב. לפני כל קנייה או מכירה של נכס יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום, לבדוק עימו את המיסוי הצפוי ובהתאם לבצע את העסקה. לא תמיד מה שנראה כסכום נמוך בעסקת נטו יוכח ככזה. לפני רכישה או מכירה של נכס נדל"ן, מוטב לא להסתפק בשירותי עורך דין, אלא לפנות גם לשמאי להערכת שווי הנכס, מצבו הפיזי והתכנוני, כולל זכויות הבנייה, אם ישנן – וזאת כדי לאמוד את היקף וגובה המיסים הנלווים, להעריך את כדאיות העסקה ולתמחר את הנכס בהתאם.
 
צרו קשר עם צהלה הלוי - משרד עורכי דין, נוטריון וגישור: 072-3213711.