הלוי צהלה-עו"ד ונוטריון, מגשרת מוסמכת
 
 
 
 
 
5
2 חוות דעת
 
 
 
 
072-3213711
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

טיפים חשובים ברכישת דירה

 
רוב בני האדם, כשהם רוכשים קורת גג לראשם – דירה או בית – בדרך כלל רוכשים את המוצר היקר ביותר שלהם. לשם כך הם משעבדים את הנכס שהם קונים (וגם את עצמם!) כנגד הלוואה, שישלמו אותה במשך עשרות שנים. למרות זאת, רבים האנשים מחליטים לחסוך בעלויות דווקא בנוגע לייצוג משפטי נכון בעת רכישת דירה.

אחר קריסת ענק הנדל"ן, חפציבה, והסיפורים האיומים של כל כך הרבה משפחות, שבאו לאחר מכן והציפו את כלי התקשורת, קשה להאמין שיש אנשים שעדיין רוכשים דירה או בית מבלי לקבל ייעוץ משפטי נכון וייצוג הולם בעסקה של רכישת דירה מקבלן.

מי שעיניו בראשו, לא ירכוש גם דירת יד-שנייה מבלי להיות מיוצג על-ידי עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן ובקי ברזיו.
 
ולמה הדבר כל כך נדרש?
 
בארץ מתפתחת כמו שלנו, ישנה בנייה בכל אתר על-ידי חברות ואנשים מסוגים שונים. החברות העסקיות הבונות מבקשות, מטבע הדברים, להגדיל את רווחיהן עד למקסימום הניתן. פירוש הדבר: להשקיע כמה שפחות בבנייה עצמה, ולגבות מה שיותר על המוצר המוגמר.

במקרה שכזה, מטבע הדברים, חומרי הבנייה בהם משתמשים הם לא המשובחים בשוק, וכוח האדם שבונה הוא לא מהמקצועי ביותר הקיים בשוק.
 

הטוב יותר הוא, בדרך כלל, גם יקר יותר

 
רבות החברות שמוקמות לצורך בניית אתר ספציפי, ומשעה שנמכרת הדירה האחרונה החברה נעלמת בפועל. כלומר, היא הופכת להיות חסרת כל רכוש, וכל רווחי הבנייה מחולקים לבעלי המניות. אדם שרכש מחברה כזו את ביתו, לא יוכל להיפרע ממנה, אם יתברר כי הפרה את ההסכם עימו, מכרה לו נכס פגום, הטעתה אותו בהבטחות כאלה ואחרות שלא מתממשות ועוד.

גם אם תוגש תביעה לבית המשפט, ובמקרה הטוב גם יינתן פסק דין ראוי, לא יהיה ניתן לגבות את האמור בפסק הדין מחברה ללא נכסים או כסף. וכך נערמים להם פסקי דין יפים במשרדי עורכי הדין, העוסקים בתביעות ליקויי בנייה, מבלי יכולת לעשות בהם דבר.


גם מי שרוכש בית מאדם שבנה את ביתו בעצמו, אינו חסין מבעיות. רבות הפעמים בהן אדם בונה בית על-מנת למכור אותו, ובמקרה שכזה גם הוא רוצה להשקיע מה שפחות ולקבל מה שיותר.


החוק חשב על המציאות הזו והחיל את חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973 וחוקים נוספים גם על מקרה שכזה. מכאן, אם בנית בית על מנת למוכרו, דע לך שחלים עליך כל חוקי התכנון והבנייה המחמירים. אתה חייב שהבית שבנית יעמוד בדרישות התקנות והתקנים, ואם לאו, לקונה יש זכות תביעה נגדך בעניין. יש גם תקופת אחריות לכל חלק בדירה כמפורט בגוף החוק.


ויובהר: לא ניתן להתנות על קביעת החוק בעניין. גם אם הקונה יחתום לך שהוא רוצה את הבית כמו שהוא על פגמיו הנסתרים והגלויים, והוא מוותר על הגנות החוק בעניין, אין לחתימתו כל ערך שהוא. החוק קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו, והוא גובר על כל חתימה של מי שמוותר עליו.

 

ואם אדם רוכש נכס ממישהו שבנה ביתו, גר בו כמה שנים ועתה רוצה למוכרו?

 
גם אז אינו יכול להיות רגוע בלא בדיקה יסודית. צריך לבדוק היטב אם אמנם הבית נבנה על פי היתר בנייה כדין, אם אין בו חריגות בנייה, ואם ישנן מה משמעותן. האם ניתן לקבל לגביהן היתר בנייה או שהן סותרות את תוכנית המתאר (תב"ע – תוכנית בניין-עיר) החלה על הבית. לצערנו, רבים הם הבתים בהם הוסף חדר, פרגולה קורתה ברעפים או גדר הורמה מבלי שיהא היתר בנייה לכך.
 

והבית, כפי שהוא בנוי – הוא בית אחד או בעצם שני בתים?

 
כמה פעמים אנו שומעים את המשפט: "לא, אני רק סגרתי את המחסן על מנת שהילד שלי יוכל לגור בו. אז זה לא בית, זה מחסן". או: "אין למחסן שהפך לדירה היתר בנייה להיות דירה, אז בעצם לא מדובר בדירה".

טעות! מה שמעניין את רשויות התכנון והבנייה, אינו מעניין את רשויות המס. מה שנכון לאלו, לא יהיה נכון לאלו. מבחינת רשויות המס, גם אם בית הוא ללא היתר בנייה הוא בית. מה שמעניין זה השימוש ויכולת השימוש בנכס, ולא אם יש או אין לשימוש כזה היתרים בחוק.

צריך לבדוק את השעבודים והעיקולים הרובצים על הנכס. צריך לדעת היכן הוא רשום, ואם בכלל הרישום שלו מוסדר כדין.

חשוב ששני הצדדים יידעו מראש מה המיסים החלים עליהם. המוכר, על מנת לדעת מה באמת שווה העסקה שמתכוון לבצע, והאם ניתן לבצעה באופן שיקטין את המיסים שיחולו עליה; והקונה, על מנת לדעת אילו בטחונות עליו לדרוש לתשלום המיסים החלים על המוכר. לא פעם עולה עסקה על שרטון מפני שהצדדים, או מי מהם לא היה מודע לדברים מראש.

אם מתכוונים לממן את הרכישה באמצעות משכנתה, חשוב לבדוק מראש עם הבנק אם על הנכס הספציפי שמבקשים לקנות תתקבל הלוואה מובטחת במשכנתה או לא. לא די בכך שהבנק מאשר כי הרוכש עצמו כשיר לקבל הלוואה מובטחת במשכנתה, כי צריך לוודא שהנכס שהוא מבקש לרכוש מהווה בטוחה טובה לבנק. אם לא בדקתם זאת מראש וחתמתם על חוזה, את המוכר לא יעניין שאין לכם מקורות מימון, כי לא הסכימו לתת לכם הלוואה.

ודרך אגב, אם בנק לא מוכן לתת לכם הלוואה, פירושו של דבר שיש בעיה של ממש בנכס שאתם מבקשים לרכוש, וכדאי לדעת על כך כבר מראש. ומה עם בטחונות לכסף שאתם נותנים עד קבלת הדירה ליד, והעברתה על שמכם ברישומים?
 
בלבלתי אתכם קצת?
 
אלו היו מקצת, ממש על קצה המזלג, של השאלות שצריך לשאול עצמו כל עורך דין בבואו לייצג קונה או מוכר בעסקת מקרקעין. הדברים כל הזמן מתעדכנים, ועל מנת להיות מוגנים, צריך לפנות לעורך דין שבקי בתחום ועוסק בו ביום יום.

לאור האמור לעיל, ברור כי אין "חוזה סטנדרטי". כל חוזה ותנאיו המיוחדים לפי הבעייתיות של הנכס הספציפי והגורם אצלו הוא רשום.

כמו בכל דבר, לא פעם הזול הוא היקר. חיסכון של כמה שקלים בייצוג משפטי הולם, עלול לעלות אלפי שקלים – או מאות אלפי שקלים ויותר כמו במקרה של חפציבה (ומי שבינינו עוד זוכר את קלרין ודומיה קודם לכן).

לרכוש בית בארץ ישראל זו מצווה עצומה. חשוב שתתחיל בשמחה ותסתיים בשמחה. על מנת לזכות לקיים את המצווה בשמחה, חשוב להדר בה ולעשותה בזהירות וביסודיות.
 
צרו קשר עם צהלה הלוי - משרד עורכי דין, נוטריון וגישור: 072-3213711.