תרומת הגישור בתביעות ליקויי בניה

מקרה:

דליה ומשפחתה רכשו דירה לפני גמר מאדם פרטי שבנה אותה לצורך מכירתה. 

מתברר שלא ניתן לסיים את הבניה בשל כך שהבניה רוויה בחריגות, והועדה לתכנון ובניה לא תאשר את הבית לחיבורי תשתיות (אישור המוכר כטופס 4) בטרם יותאם היתר הבניה לבניה בפועל. 

בנוסף, מוכר הדירה מסרב להעביר הדירה העל שם הקונים בטענה שטרם קיבל את מלוא התמורה. הקונים מאידך לא מעוניינים למסור היתרה בטרם יפוצו על אי ההתאמה הקשה של הבית להיתר הבניה, על העיכוב הרב ביותר שנגרם להם כתוצאה מכך בכניסה לביתם, וכן להוצאה הכספית הגדולה הנוספת שנגרמה להם כתוצאה.

דליה ומשה פנו לעזרת משרד מהנדסים וקיבלו חוו”ד מומחה המסכמת את אי ההתאמות והליקויים בבית וביקשו להגיש תביעה כספית נגד המוכר. כן ביקשו לכלול בגוף התביעה חיוב של המוכר להעביר הבית על שמם.

משיחה עם בני הזוג עלה כי מה שבאמת הכי חשוב להם היא העברת הבית על שמם על מנת שהדרך למכירת הבית על ידם תהיה פתוחה. ענין הפיצוי הכספי היה חשוב להם גם, אך באופן משני. הם טענו כי המוכר עושה הכל כדי לעכב את ההעברה ודורש מהם לחתום על מסמכים ולשלם סכומים שלא מגיעים לו כתנאי להעברה.

תגובה מיידית של עורך דין מצוי למקרה שכזה היתה – בואו ונגיש תביעה לבית המשפט בה נדרוש גם העברת הבעלות וגם פיצוי כספי על הליקויים. כך נזרז פתרון הבעיה.

אך מה מסתתר מאחורי המלצה שכזו?

הגשת תביעה פירושו של דבר – הכנת התביעה (לפחות מס’ ימים) תשלום אגרה, שכ”ט עו”ד, והמתנה של 45-30 יום מיום שמקבל המוכר את התביעה לקבלת כתב הגנה (וזאת בהנחה שלא מתבקשת ארכה לכתב ההגנה) ואחרי המתנה בת חודשים (לפחות) נקבע דיון ראשון… ובהמשך, מתנהלת התדיינות ארוכה, מתישה ויקרה של מס’ שנים עד לקבלת פסק דין, שלא תמיד הוא סוף פסוק. פעמים הוא שלב אחד לפני ערעור ואחר כך להוציא אל הפועל את פסק הדין בהוצאה לפועל… 

מלחמת התשה של ממש בה רק מי שחזק שורד.

החלש פעמים רבות פשוט מוותר ומתפשר בתנאים שהם לא פעם מחפירים. גם פסק הדין, אם וכאשר ניתן אינו חזות הצדק. יכול להיות מאד שפסק הדין יפגע בתובע הרבה מעבר למה שהיה נפגע אילולא פנה כלל לבית המשפט.

כשהובא סיפור המעשה למשרדו של עו”ד שהוא גם מגשר, ביקש את רשות לקוחותיו לפנות טלפונית אל המוכר ולנסות לשוחח איתו, לפחות להשיג מה שניתן בדרכי שלום. תגובת הלקוחות היתה, חבל לך על הזמן, אין כל סיכוי הידברות עם האיש, אבל אם אתה מתעקש…

ואמנם, קויימה שיחה טלפונית ” גישורית” עם המוכר ונסללה הדרך לפגישה כדי לראות כיצד מצמצמים מחלוקות, במסגרת פגישה זו, תוך שימוש מלא בכישוריו כמגשר, הצליח עורך הדין לגרום לכך שתושג הסכמה באשר לאופן העברת הזכויות בנכס ע”ש הקונים ובה בעת להבטיח קבלת התשלום ע”י המוכר, תוך השארת כל ענין ליקויי התכנון וההיתר והבניה של הבית בשלב זה בצד. 

ומה השיגו הקונים בהסדר זה?

קודם כל תוך מס’ שבועות מועבר הנכס אשר קנו כמה שנים קודם לכן על שמם, באופן אשר יאפשר להם לעשות ככל העולה על רוחם בו. הם יוכלו למכור את הנכס, למשכנו או כל כיו”ב באופן כמעט מיידי, ובמקביל, יוכלו בנחת להגיש תביעתם לפיצויים בגין ליקויי הבניה, עגמת הנפש או כל נזק אחר אשר נגרם להם, לדעתם, עד אותו מועד בעטיו של המוכר. במצב כזה יוכלו להתייחס אל התביעה כ”תכנית חסכון לטווח ארוך”, לא יבער להם לסיימה בפשרה מבישה, ובדרך לא יגרם להם כל נזק כתוצאה מהמשכותה.

“גישור” מהו?

גישור הינה דרך להביא צדדים להשגת הסכם ביניהם בעצמם בסיועו של צד שלישי. תפקידו של המגשר הוא לגרום לצדדים ניצים לתקשר ביניהם באופן אשר יוביל אותם להשגת להסכם אשר יהיה אופטימלי, ככל שניתן בנסיבות, עבור שניהם.

הגישור הוא הליך וולונטרי לחלוטין. הצדדים באים אליו מרצונם ויכולים בכל עת להפסיקו, מכל סיבה שהיא, אף ללא נימוק. כל אשר נאמר במסגרת הגישור הינו חסוי לחלוטין ואין לחשוף אותו או להשתמש בו במסגרת ההליך השיפוטי. בניגוד לבורר או שופט למגשר אין כל סמכות שיפוטית שהיא ותפקידו לנתב את ההליך באופן שיביא לתוצאות המייחלות לצדדים. 

בשל התכונות הנ”ל של הליך הגישור, מצפים מאדם המגיע לגישור להיות אמיתי ככל הניתן, לא להמנע מ”לחשוף קלפים” ולנהל את המו”מ בתום לב של ממש. 

המגשר אינו כבול בכבלים ששופט או בורר קשור בהם. הוא יכול לנהל השיחות בנוכחות 2 הצדדים וגם עם כל צד בנפרד. צד לגישור יכול לבקש מן המגשר שלא לספר לצד האחר את שמסר לו בשיחה הפרטית והמגשר מחוייב לנהוג ע”פ הוראותיו.

תפקידו של המגשר הוא לברר מה הצרכים האמיתיים של הצדדים בניגוד למה העמדות שהם מציגים. לא פעם אדם מבקש בכתבי טענותיו כסף כשכל רצונו הוא לקבל יחס. לא פעם סכסוך מתחיל עם טענות מסויימות ומסתיים בפתרון שאינו קשור כלל לטענות אלה. מגשר טוב מנווט את ההליך בחכמה וברגישות תוך הובלת הצדדים לתקשורת חיובית. 

פעמים הצד אשר תבע סכום כסף מחברו מוצא עצמו בסוף הליך הגישור מתנדב לתת כסף לנתבע שלו ואף שמח על כך! נראה תמוה? להלן דוגמא מן החיים.

בני זוג סייעו לבן ולכלה לאורך שנים במתן כספים רבים. בשלב מסויים אף נתנו מאות אלפי שקלים לשם עזרה ברכישת דירה. בני הזוג ניהלו רישום קפדני של כל סכום אשר נתנו והם התיחסו לסכומים (בודאי לסכומים הגדולים) כאל הלוואה עומדת, עד אשר יוכלו בני הזוג להחזיר להם את הכסף. היחסים בין הבן לכלה עלו על שרטון והחל מאבק מכוער מאד ביניהם בבית המשפט. הדברים הסתבכו עוד יותר כאשר הבן גילה שאשתו בוגדת בו עם עורך הדין שלה… ההורים של הבן, על מנת להגן על כספם, הגישו תביעה נגד בני הזוג להשבת הסכומים אשר נתנו להם במשך השנים. מטבע הדברים, הבן לא הגיש כתב הגנה וניתן פסק דין נגדו, אך הכלה הגישה כתב הגנה והחל הליך מכוער נוסף בבית המשפט. בבית המשפט הופנו הצדדים לגישור. ואמנם ההורים והכלה פנו לגישור. 

אחר ישיבה אחת טעונה מאד אצל המגשר בה חשפו הצדדים את כעסם ותיסכולם האחד כלפי השני, התברר למגשר כי הנקודה הכואבת לשני הצדדים, ביחוד להורים, הוא הקשר שנפגע עם הנכדות ושהנכדות היו מרכז חייהם ואהבתם. מכאן היתה הדרך קצרה להסדר שהיה מיוחד (ולא התקבל כלל על דעתו של עו”ד של ההורים). בסוף ההליך סוכם בין הצדדים שלא די בכך שההורים לא יקבלו את כספם בחזרה מכלתם, הם עוד יוסיפו ויתנו כספים משלהם לטובת הקטינות ועתידן, והקשר בין ההורים לנכדותיהם יחוזק ויוגבר. 

הליך הגישור אפשר לצדדים לשמוע האחד כאבו של השני, ופתח את הלבבות של הצדדים האחד כלפי משנהו, לבסוף הושג הסכם שלאחריו יצאו כל הצדדים עם חיוך.

הסיפור הנ”ל מלמד אותנו עוד משהו על הליך הגישור. גישור אינו בהכרח פשרת אמצע בין 2 קצוות. גישור יכול להביא לידי הסכמה על קבלת כל התביעה, דחית כל התביעה או פתרון שאינו קשור כלל לנושאי התביעה. פעמים רבות גישור פותח פתח לשיתוף פעולה חדש בין 2 צדדים ניצים.פעמים, אחר פירוק המתחים ו”הוצאת קיטור” של 2 הצדדים הם מדברים ביניהם ומעלים רעיונות היכולים להוות בסיס לשיתוף פעולה עתידי לרווחת 2 הצדדים.

הגישור בתביעות ליקויי בניה:

הדוגמא שהבאנו בראשית מאמרינו זה היא דוגמא לתוצאות חיוביות שאפשר להשיג לרווחת 2 הצדדים, תוך נקיטה בדרך “גישורית”. תביעות ליקויי בניה הינן תביעות המוגשות רבות אחרי שלרוכשי הדירות ” הגיעו מים עד נפש”. בדרך כלל, כאשר קבלן מוכר דירות מתייחס בכבוד לרוכשי הדירות ועושה כלל יכלתו לכבד טענותיהם ולפתור בעיותיהם, גם כאשר הדירה שנרכשה נמסרה במצב לא טוב, בדרך כלל ימנעו דיירים כאלה מלהגיש תביעה נגד הקבלן. קבלן חכם ידע לפצות את רוכש הדירה בצ’ופר שלא יגזול ממנו יותר מידי, אך יהא עולם ומלואו לרוכש דירה, וזה יכול להיות צביעה מחודשת של כל הדירה תוך החלקת הקירות בשפכטל וצביעתם בצבעים כרצון הדייר (דברים שאינם מתחייבים מן ההסכם), זה יכול להיות בהוספת פרגולה ו/או משטח אבנים נוסף בחצר שלא היה הקבלן חייב לעשות וכל כיו”ב ולו רק להוריד את החשק לדייר לתבוע.

בשל העובדה שתביעה משפטית כרוכה בכאב ראש גדול ביותר שנים של התעסקות במאבק, הוצאת כספים רבים וכיו”ב כאשר סוף ההליך רחוק ולא ידוע, רק מי שחש שאין לו כבר מה להפסיד נוקט בהליך זה. בניגוד לנטען ע”י קבלנים בכתב הגנתם בתביעות מסוג אלה, אין זה ” ספורט לאומי” ואין כל הנאה בתביעה נגדם, וזו מוגשת רק כש”כלו כל הקיצים” מצד התובעים ותיסכולם גבר על העכבות הכרוכים בהגשת תביעה.

אם כן, הכיצד יכול גישור לסייע בסכסוכים מעין אלה?

תביעת ליקויי בניה מורכבת בדרך כלל ממס’ גורמים:

1. ליקויי הבניה בדירה (נתמכת בדרך כלל על חוות דעת מומחה מטעם התובעים). 

2. הפרות נוספות כמו איחור במסירה, מסירת דירה במצב שאינו ראוי למגורים – ללא חיבורי תשתיות ראויים וכיו”ב. 

3. נזקים נלווים לתיקון ליקויים כמו הצורך להבטל מעבודה בשל הצורך לפקח על הפועלים המסתובבים בבית, הצורך פעמים לפנות את הדירה לצורך התיקונים, כולל הצורך בדירה חלופית, העברת תכולת דירה והחזרתה וכו’. 

4. עגמת נפש בגין כל הנ”ל. 

5. פעמים תביעה כזו מוגשת כדי לאפשר מסירה בכלל שכן זו מתעכבת חודשים רבים אחר המועד המובטח בהסכם. פעמים נדרש סעד של אכיפת ההסכם ביחס להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים וכיו”ב. כשמגיעה תביעה כזו לכתלי בית המשפט, בדרך כלל מגיש הנתבע כתב הגנה בליווי חוות דעת נגדית בהתיחס לליקויים, או תוך דרישה לבדוק מטעמו את דירת התובעים, כדי שיכול להגיש חוות דעת נגדית. 

בתי המשפט בשנים האחרונות ” התמקצעו” בתביעות מסוג אלה, וכמעט תמיד, באופן כמעט אוטומאטי, ממנים מומחה מטעם ביה”מ על מנת שיבדוק את הדירה נשוא המחלוקת ויתן חוות דעת אובייקטיבית בעניינה. לכאורה, דרך מצויינת לקבל ” צדק” ולגלות את הליקויים ה”אמיתיים” שיש בדירה, ללא משוא פנים. אך מי שמכיר את המערכת של בית המשפט ומומחיו האובייקטיבים מגלה כי לא כך הדבר. מסתבר שחוות הדעת שתתקבל מאת מומחה מטעם ביה”מ אחד יכולה להיות שונה לחלוטין – פעמים מעל עשרת מונים מחוות דעת מטעם מומחה ביה”מ אחר. ישנם מומחים ישרים יותר וישרים פחות. ישנם מומחים שבעיניהם התקנות והתקנים אינם חובה אלא הנחיה בלבד, אשר להם יש את החרות אם לקבוע לפיהם אם לאו, כראות עיניהם, ויש כאלה הנותנים חוות הדעת ע”פ שורת הדין וכללי הבניה הקבועים בתקנות ובתקנים באופן דווקני. הבעיה היא שבית המשפט ברוב המקרים מעדיף באופן גורף את חוות דעת מומחה ביה”מ על פני חוות דעת הצדדים, ורק במקרים קיצוניים יסטה ממנה ויקבל חוות דעת אחד הצדדים. 

היות והחברות הגדולות והנתבעות הגדולות הן בעלות כוח כלכלי והשפעתן גדול יותר, והם יכולות להוות מקור פרנסה טוב יותר למומחים, נוטים רוב המומחים ” האובייקטיבים” ליתן חוות דעת הנוטות לצד החברות הקבלניות ולא לצד התובעים, אשר הולכים ובאים ופרנסה לא צפויה מהם. באופן זה חוות דעת מבוססות על חוקים ותקנות חד משמעיים מטעם תובעים ” מתכווצות” לסכומים של 30% – 20% (במקרה הטוב) מסכומן, אחר שמומחה ביה”מ נותן חוות דעתו. 

התוצאה היא שביה”מ מתייחס אל תביעות התובעים כאל תביעות ” מופרזות” וגם כאשר סוף סוף פסק דינו, אינו מזכה את התובעים אלא בחלק קטן מהוצאותיהם כ”עונש” על כך שתבעו ” יותר מדי”. 

במה, אם כן, יכול הליך הגישור לסייע כאן? 

כאשר יש ל-2 הצדדים להליך עורכי דין מנוסים בתחום בעלי גישה גישורית והם נוחים להדבר זה עם זה גם ללא מסייע, יתכן ולא יצטרכו מגשר כדי להגיע לתוצאות טובות ולהתקדמות אף מחוץ לכתלי ביה”מ. אז, יכולים הם לצמצם פערים ולקדם הליכים בהסכמה ביניהם תוך צמצום עלויות וסיכונים. 

דוגמא אחת לכך היא הסכמה כבר בשלב הגשת כתבי הטענות (ואף לפני כן) למינוי של מומחה מוסכם על 2 הצדדים, תוך ויתור על חוות הדעת מטעמם. היכולת להסכים על זהות המומחה מקטינה את הסיכונים של 2 הצדדים להפתעות שעלול ליצור מומחה שמונה ע”י ביה”מ. 

כמו כן יכולים הם לצמצם פערים בכך שתהיה הסכמה לתיקון ליקויים כבר בתחילת ההליך באמצעות החברה הקבלנית או באמצעות קבלן שיפוצים מוסכם על התובעים ו/או בפיקוח מוסכם וכל כיו”ב. וכך בכל נושא ונושא ניתן להדבר ולהגיע להסכמות או לצמצם מחלוקות, תוך הבאה לביה”מ מה שנותר במחלוקת בלבד. 

אך כאשר צדדים ו/או בא כוחם אינם יכולים להדבר זה עם זה, או אם רואים כי הדבר אינו מוביל לשום דבר, פניה למגשר פעמים יכולה לסייע בפתרון הסכסוך או לפחות לקדם פתרון שכזה. 

מגשר חכם ישמע את הצדדים ואת אשר מציק להם באמת. הוא יפגיש בין הקבלן לרוכש הדירה ויתן לאיש לשמוע את אשר על ליבו של האחר, כדי לגלות משניהם מה הם באמת רוצים להשיג. במקרה וישנם ליקויים מעיקים אשר בכל מקרה מתכוונים הרוכשים לתקן בעתיד באמצעות קבלן מטעמם, רוב הרוכשים יסכימו לביצוע תיקונים אלה ע”י הקבלן. אך אם בעבר היה נסיון מר עימו – כזה של התיקונים עם הקבלן כושלים שוב ושוב, יכולים הצדדים להסכים על ביצוע התיקונים בפיקוח של הרוכשים על חשבון הקבלן. במקום שהקבלן יפצה על הנזקים הנלווים בכסף, יתכן שיוכל לפצות בשווי בכסף בהחלפת ריצוף לריצוף משופר יותר, בבנית פרגולה, בהצמדה לדירה מחסן לשימוש וכיו”ב. 

אם יש מחלוקת של ממש באשר למהות התיקונים שיש לבצע, ניתן יהיה להגיע להסכמה בין הצדדים, ואם לאו, להסכים על מינוי מומחה אובייקטיבי (באמת) שיהא מוסכם על שני הצדדים שיקבע. היתרון הנוסף במינוי מומחה בהסכמה שלא דרך בית המשפט הוא שכרו. מומחים שממונים מטעם בית המשפט לוקחים עבור ” זכות” זו תוספת תשלום. אותו המומחה אשר יקח דרך ביה”מ 5,000 – 4,000 ₪ לדירה, בפניה שיירה אליו ידרוש 3,000 – 2,000 ₪ לכל היותר. וכשההוצאות קטנות, גם הפער בין הצדדים הניצים באשר למי ישלמם קטן. 

אם התובעים פגועים כל כך מהקבלן ואינם מוכנים עוד שיכנס לביתם, יכול מגשר לנתב את ההליך למו”מ כספי בין הצדדים לסילוק התביעה בהסכמה. העובדה ששני הצדדים פנו לגישור, בכל שלב של ההליך המשפטי לפני פסק הדין, יכול להביא לכך שביה”מ יורה על השבת האגרה ששולמה בביה”מ, דבר שיצמצם עוד יותר את הפערים הכספים בין הצדדים. 

פעמים (רבות) חברה קבלנית מגיעה למצב של חדלות פרעון או על סף חדלות פרעון, וישנו חשש שמא אם ימוצה ההליך המשפטי נגדה, יתכן והתובעים יזכו בפסק דין יפה נגדה, אך לא יוכלו לעשות עימו דבר וחצי דבר. במצב כזה, מגשר יכול לסייע במציאת פתרון אשר יתן לתובעים פיצוי לנזקיהם תוך הקטנת ההוצאה הכספית שישא בה הקבלן. והדבר יכול להיות בפיצוי כספי נמוך אך מובטח או פיצוי מסוג של צ’ופרים המפורטים לעיל, תיקון ליקויים בפועל וכיו”ב. 

פעמים, כשברור שאין סיכוי לגבות כסף מן הנתבעים , הרי הפניה לגישור מאפשרת לפחות לקבל בחזרה האגרה אשר שולמה…. 

גישור כדרך חיים: 

הגישור הינה דרך הידברות שונה בין אנשים, המגשר לומר להשתמש בשפה שונה מאשר המשפטן המצוי. מטרת המגשר היא להביא לכך שהצדדים יבינו מעצם ומיריביהם באיזו דרך יש לנקוט כדי להגיע להסדר הטוב עבורם. 

אשר על כן המגשר נוקט בשפה של שאלות ובילו שלאות חוקרות כדי להציף את כל העובדות הרלוונטיות תוך פתיחת הפתח עד כמה שניתן לדו שיח בין הצדדים ובין עצמם. הוא נמצא באמצע כדי לדעת מהם הפערים האמיתיים בין הצדדים וכיצד יכול הוא לצמצם אותם עד להגשה להסדר. 

המטרה היא לעשות כל שניתן לחסוך לצדדים מלחמות קשות בבית המשפט, מלחמות אשר בדרך כלל הצדדים שניהם מפסידים מהם. 

למותר לציין כי כל אשר מושג בהסדר משותף של הצדדים מוציא את שני הצדדים שמחים יותר ועם סיכוי לבנית תקשורת עתידית טובה יותר בעתיד. והדבר נכון ביותר שאת בסכסוכים בין בני משפחה שהעתיד צופה להם מפגשים נוספים, סכסוכים בין אנשים אשר מקצועם מפגיש ביניהם במהלך הדרך עוד כיו”ב. 

בטכניקת הגישור אפשר להשתמש גם בבית עם הילדים, עם הבעל, ביישוב סכסוכים ולא רק בכך אלא בהסתכלות אחרת. על כל סכסוך תוך שימוש בלשון אחת כדי לפתרו אנשים המסוגלים להפוך את הגישור דרך חיים, זוכים לחיים טובים יותר.

צהלה הלוי, עו”ד