שאלה:

מה משמעותו של המס הקרוי ” היטל השבחה” ומתי צריך לשלם אותו?

תשובה:

היטל השבחה הינו מס שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה על נכס אשר עלה ערכו כתוצאה ממעשי הרשות ללא תרומת הבעלים.

ולדוגמא:

אדם רכש בית צמוד קרקע בת דונם אחד ותכנית בנין עיר בעת הרכישה אפשרה לבנות על דונם אחד של אדמה רק בית אחד, בשווי של 200,000 $ . לאחר מס’ שנים שונתה התכנית ואפשרה לבנות 2 יחידות דיור על אותה חלקת קרקע, באופן שהקרקע הצמודה לבית הפכה להיות ראויה לבניה ולא סתם חצר, ובשל כך עלה ערכה באופן משמעותי, והנכס שווה כעת 300,000 $.

במקרה זה בעל הנכס לא טרח כלל ולא השקיע שום דבר ובכל זאת הושבח הנכס שלו. על השבחה זו מגיע לרשות מס. והדבר נכון גם במקרה שהרשות הוסיפה אחוזי בניה לנכס, אפשרה לבנות בריכה בחצר ועוד כיו”ב שינויים שגורמים לעליית ערך הנכס שבבעלות.

מתי משלמים מס זה?

המס חל ברגע שיש תכנית בנין עיר חדשה. מועד התשלום שלו נדחה עד למועד שיהא מימוש הזכות, מועד זה הוא מועד מכירת הנכס או בעת מימוש הזכות בדרך של בניה.

מכאן שכל אדם המבקש למכור את הנכס שבבעלותו, או להוסיף בניה על הנכס שבבעלותו, צריך לפנות לבדוק אם הושבח הנכס שלו כתוצאה משינוי תכנית בנין עיר מאז שרכש את הנכס ועד היום, ולברר באיזה סדר גודל חיוב מדובר. כגודל ההשבחה של הנכס כך גובה החיוב הכספי שיוטל עליו בעת מימושו.

וחשוב לדעת- השומה של השמאי של הועדה אינה סוף פסוק. ניתן לחלוק עליה בעזרת שמאות נגדית של שמאי אחר ולנהל מו”מ על גובהה.

בנוסף – בנכס שהוא בבעלות מינהל מקרקעין (אדמת מינהל) ניתן לקבל חלק מהיטל ההשבחה בחזרה ממינהל מקרקעי ישראל.

כאשר משולם היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס נחשבת ההוצאה כספית כהוצאה מוכרת לצרכי הפחתת הרווח שמתקבל מן המכירה לצרכי חישוב מס שבח. וכך סכום מס השבח שישולם בעת המכירה יהיה נמוך יותר באופן יחסי (וזאת, כמובן, כשמדובר במכירה שלא פטורה ממס שבח).

בניגוד למיסים הקשורים בזיקה ישירה למכירה וחלים רק בעת המכירה וכתוצאה ממנה – כמו מס שבח, מס רכישה, מס מכירה, דמי הסכמה (באדמת מינהל לא מהוונת), כאשר על נכס חל היטל השבחה, הוא חל, אך לא משולם עד למועד המכירה (או הבניה כאמור) לכן אליו נוהגים להתייחס אחרת בחוזי המכר.

הואיל והנהנה היחיד מהיטל ההשבחה הוא המוכר שעתה יכול למכור את הנכס שלו במחיר גבוה יותר מבלי שהשקיע דבר על כן, הכלל הוא שהמוכר הוא שצריך לשאת במס זה, ככל שחל עד מועד ההסכם.

אך אם פורסמה תכנית בנין עיר חדשה אחר שהנכס נמכר, כי אז ערכו של הנכס עלה אחר המכירה שלו, והנהנה היחיד מכך הוא הקונה. בשל כך הכלל הוא שהוא צריך לשאת בהיטל זה.

יש חשיבות גדולה לענין זה, שכן האישור על תשלום או פטור מהיטל ההשבחה חייב להיות בתוקף בעת שיירשמו הזכויות של הקונה בטאבו ופעמים רבות ממועד עריכת ההסכם עד למועד רישום הזכויות בטאבו עוברים מס’ חודשים (ולפעמים די בימים), ובינתיים מתפרסמת תכנית בנין עיר חדשה שמחייבת תשלום היטל השבחה לצורך קבלת אישור בר תוקף לצורך רישום בטאבו.

כך יכול להיות מצב שאדם קנה נכס ב-100,000 $ ופתאום יצטרך לשלם עוד 20,000 $ עבור היטל השבחה. כמובן שבמקרה כזה ערך הנכס של הקונה גדל מאד מבלי שהשקיע דבר בגינו, אך הוא צריך לשלם על כך על מנת שיירשמו הזכויות שלו בטאבו.

הסתייגות – קונה יכול לפנות לועדה המקומית ולבקש שהתשלום של ההיטל ישולם בעת שהנכס יימכר או תמומש הזכות בדרך של בניה נוספת. במקרה שהועדה המקומית מאשרת הדבר, היא נוהגת להתנות הסכמתה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שמציינת במפורש שיש חוב היטל השבחה על הנכס. 

חשיבות הערת האזהרה היא בכך שכשירצה הקונה למכור את הנכס שלו, לא יוכל לעשות כן מבלי לשלם קודם כל את היטל ההשבחה.

ולכן מוכר או קונה שבאים לעשות עסקת מקרקעין צריכים להבהיר במפורש מי משלם את היטל ההשבחה ומהו המועד הקובע לענין החבות, עד מתי המוכר חייב וממתי הקונה. ויש להיזהר בכך מאד!

 

לסיכום

בהסכם המכר חשוב להגדיר את החבות בהיטל השבחה בנפרד מיתר המיסים והתשלומים ולהגדיר באופן דווקני מי משלם אותו ומהו המועד הקובע לחבות בו.

חשוב מאד לבדוק אם חל היטל השבחה ומה גובהו. גם לקונה יש ענין לדעת זאת על מנת לדעת כמה כסף עליו לעכב בידיו עד קבלת אישור על פטור/תשלום היטל השבחה.

כמו כן רצוי (וזה נוהג כלכלי כדאי) לברר מה הצפי לכך שתהיה שינוי תכנית בנין עיר שיצריך תשלום היטל השבחה עתידי.

כמובן שקונה שפתאום מצא עצמו מחוייב לשלם היטל השבחה על תכניות שפורסמה לאחר החוזה, זכה שכן הנכס שקנה במחיר אחד שווה יותר מבלי שהשקיע בו דבר, ועליו יש לשלם כך מס המהווה חלק בלבד מן הרווח.