רוב בני האדם, כשהם רוכשים קורת גג לראשם – דירה או בית, הם בדרך כלל רוכשים את המוצר היקר ביותר שלהם, ולשם כך משעבדים את הנכס שהם קונים (וגם את עצמם!) כנגד הלוואה שישלמו אותה במשך עשרות שנים.

למרות זאת, רבים האנשים שמחליטים לחסוך בעלויות דווקא מקום שהדבר נוגע לייצוג משפטי נכון בעת רכישת דירה.

אחר קריסת ענק הנדל”ן – חפציבה, והסיפורים האיומים של כל כך הרבה משפחות שבאו לאחר מכן והציפו את כלי התקשורת, קשה להאמין שיש כאלה אנשים שעדיין רוכשים דירה או בית מבלי לקבל ייעוץ משפטי נכון, וייצוג הולם בעיסקה של רכישת דירה מקבלן.

מי שעיניו בראשו לא ירכוש גם דירת יד שניה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין העוסק בתחום הנדל”ן ובקיא ברזיו.

ולמה הדבר כל כך נדרש?

בארץ מתפתחת כמו שלנו, ישנה בניה בכל אתר על ידי חברות ואנשים מסוגים שונים. החברות העסקיות הבונות מבקשות, מטבע הדברים, להגדיל את רווחיהן על למקסימום הניתן. פירוש הדבר – להשקיע מה שפחות בבניה עצמה, ולגבות מה שיותר על המוצר המוגמר.

במקרה שכזה, מטבע הדברים, חומרי הבניה בהם משתמשים הם לא המשובחים בשוק, וכח האדם שבונה הוא לא מן המקצועי ביותר הקיים בשוק.

הטוב יותר הוא, בדרך כלל גם יקר יותר.

רבות החברות שמוקמות לצורך בניית אתר ספציפי ומשעה שנמכרת הדירה האחרונה, החברה נעלמת בפועל , כלומר – היא הופכת להיות חסרת כל רכוש, וכל רווחי הבניה מחולקים לבעלי המניות. אדם שרכש מחברה כזו ביתו, לא יוכל להיפרע ממנה, אם יתברר כי הפרה את ההסכם עימו, מכרה לו נכס פגום, הטעתה אותו בהבטחות כאלה ואחרות שלא מתממשות ועוד כיו”ב.

גם אם תוגש תביעה לבית המשפט, ובמקרה הטוב, גם יינתן פסק דין ראוי, לא יהיה ניתן לגבות את האמור בפסק הדין מחברה ללא נכסים או כסף. וכך נערמים להם פסקי דין יפים במשרדי עורכי הדין העוסקים בתביעות ליקויי בניה, מבלי יכולת לעשות בהם דבר.

גם מי שרוכש בית מאדם שבנה את ביתו בעצמו, אינו חסין מבעיות. רבות הן הפעמים שאדם בונה בית על מנת למכור אותו, ובמקרה שכזה גם הוא רוצה להשקיע מה שפחות ולקבל מה שיותר.

החוק חשב על המציאות הזו והחיל את חוק המכר (דירות) תשל”ג – 1973 וחוקים נוספים גם על מקרה שכזה. מכאן, אם בנית בית על מנת למוכרו, דע לך שחלים עליך כל חוקי התכנון והבניה המחמירים. אתה חייב שהבית שבנית יעמוד בדרישות התקנות והתקנים, ואם לאו, לקונה יש זכות תביעה נגדך בעניין. יש גם תקופת אחריות לכל חלק בדירה כמפורט בגוף החוק.

ויובהר!! לא ניתן להתנות על קביעת החוק בעניין. גם אם הקונה יחתום לך שהוא רוצה את הבית כמו שהוא על פגמיו הנסתרים והגלויים, והוא מוותר על הגנות החוק בעניין, אין לחתימתו כל ערך שהוא. החוק הוא קוגנטי – כלומר – לא ניתן להתנות עליו, וגובר על כל חתימה של מי שמוותר עליו.

ואם אדם רוכש ממישהו שבנה ביתו, גר בו כמה שנים ועתה רוצה למוכרו?

גם אז אינו יכול להיות רגוע בלא בדיקה יסודית. צריך לבדוק היטב אם אמנם הבית נבנה על פי היתר בניה כדין, אם אין בו חריגות בניה, ואם ישנן, מה משמעותן. האם ניתן לקבל לגביהן היתר בניה או שהן סותרות את תכנית מתאר (תב”ע – ” תוכנית בניין עיר”) החלה על הבית. לצערנו, רבים הם הבתים בהם הוסף חדר או שהפרגולה קורתה ברעפים, או שגדר הורמה… מבלי שיהא היתר בניה לכך.

והבית, כפי שהוא בנוי – הוא בית אחד או בעצם שני בתים?

כמה פעמים אנו שומעים את המשפט – ” לא, אני רק סגרתי את המחסן על מנת שהילד שלי יוכל לגור בו, אז זה לא בית, זה מחסן”  או – ” אין למחסן שהפך לדירה היתר בניה להיות דירה, אז בעצם לא מדובר בדירה”.

 

טעות!!!

מה שמעניין את רשויות התכנון והבניה אינו מעניין את רשויות המס. מה שנכון לאלו לא יהיה נכון לאלו. מבחינת רשויות המס, גם אם בית הוא ללא היתר בניה הוא בית. מה שמעניין זה השימוש ויכולת השימוש בנכס ולא אם יש או אין לשימוש כזה היתרים בחוק.

וצריך לבדוק את השעבודים והעיקולים הרובצים על הנכס, צריך לדעת היכן הוא רשום ואם בכלל הרישום שלו מוסדר כדין.

חשוב ששני הצדדים יידעו מה המיסים החלים עליהם – מראש. המוכר, על מנת לדעת מה באמת שווה העיסקה שמתכוון לבצע, והאם ניתן לבצעה באופן שיקטין את המיסים שיחולו עליה, והקונה – על מנת לדעת אילו בטחונות עליו לדרוש לתשלום המיסים החלים על המוכר. לא פעם עולה עיסקה על שרטון מפני שהצדדים, או מי מהם לא היה מודע לדברים מראש.

אם מתכוונים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, חשוב לבדוק מראש עם הבנק אם על הנכס הספציפי שמבקשים לקנות תתקבל הלוואה מובטחת במשכנתא או לא. לא די בכך שהבנק מאשר כי הרוכש עצמו כשיר לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא, צריך לוודא שהנכס שהוא מבקש לרכוש מהווה בטוחה טובה לבנק. אם לא בדקת זאת מראש וחתמת על חוזה, את המוכר לא יעניין שאין לך מקורות מימון כי לא הסכימו לתת לך הלוואה.

ודרך אגב, אם בנק לא מוכן לתת לך הלוואה – פירושו של דבר שיש בעיה של ממש בנכס שאתה מבקש לרכוש, וכדאי שתדע על כך כבר מראש.

ומה עם בטחונות לכסף שאתם נותנים עד קבלת הדירה ליד, והעברתה על שמכם ברישומים?

בלבלתי אתכם קצת?

אלו היו מקצת, ממש על קצה המזלג, של השאלות שצריך לשאול עצמו כל עו”ד בבואו לייצג קונה או מוכר בעסקת מקרקעין. הדברים כל הזמן מתעדכנים, ועל מנת להיות מוגנים, צריך לפנות לעו”ד הבקיא בתחום ועוסק בו ביום יום.

אחר מקרא האמור לעיל, ברור כי אין ” חוזה סטנדרטי”. כל חוזה ותנאיו המיוחדים, לפי הבעייתיות של הנכס הספציפי והגורם אצלו הוא רשום.

כמו בכל דבר, לא פעם הזול הוא היקר. חיסכון של כמה שקלים בייצוג משפטי הולם עלול

לעלות אלפי שקלים ופעמים, כבמקרה הנ”ל של חפציבה (ומי שבינינו עוד זוכר – ” קלרין” ודומיה קודם לכן) מאות אלפי שקלים ויותר.

לרכוש בית בארץ ישראל זו מצווה עצומה. חשוב שתתחיל בשמחה ותסתיים בשמחה. על מנת לזכות לקיים את המצווה בשמחה, חשוב להדר בה ולעשותה בזהירות וביסודיות.

הכותבת הינה עורכת דין מזה כ-21 שנה, נוטריון ומגשרת מפרדס חנה

כתובת לתגובות/ פניות    halevi@netvision.net.il